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Die sogenannte Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Teil der Einkommensteuer. Sie fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird und dabei ein Gewinn erzielt wird. Der Gesetzgeber will damit kurzfristige Spekulationsgeschäfte mit Immobilien eindämmen.
Rechtsgrundlage ist § 23 EStG (Einkommensteuergesetz), der private Veräußerungsgeschäfte regelt.

Sie wird nur erhoben, wenn folgende Bedingungen zutreffen:

1. Eigentumsdauer kürzer als zehn Jahre: Die Immobilie wird innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder verkauft. Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Eintrag im Grundbuch.
2. Gewinn beim Verkauf: Der Verkaufspreis liegt über dem damaligen Kaufpreis abzüglich bestimmter Kosten (z. B. Anschaffungsnebenkosten, Renovierungen).
3. Keine Eigennutzung über drei Jahre: Wird die Immobilie nicht selbst bewohnt oder nur teilweise vermietet, kann die Steuer fällig werden. Bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren entfällt sie (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).

Die Spekulationssteuer wird im Rahmen der regulären Einkommensteuererklärung gezahlt. Wer eine Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen Veräußerungsgewinn in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) der Steuererklärung angeben. Das Finanzamt prüft anschließend, ob der Gewinn tatsächlich steuerpflichtig ist – etwa, ob die Voraussetzungen für eine Befreiung (wie Eigennutzung) vorliegen oder nicht. Wird der Gewinn als steuerpflichtig eingestuft, fließt er in das zu versteuernde Einkommen ein und unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz des Verkäufers. Die fällige Steuer wird dann gemeinsam mit der übrigen Einkommensteuer im Steuerbescheid festgesetzt. Es erfolgt keine gesonderte Zahlung der Spekulationssteuer – sie ist automatisch Teil der gesamten Einkommensteuerschuld und wird auf das übliche Konto des zuständigen Finanzamts überwiesen. Wer den Immobilienverkauf plant, sollte daher den steuerlichen Gewinn frühzeitig berechnen und Rücklagen für die Steuerzahlung einplanen.

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