Degressive und lineare Abschreibung
Chancen und Vorteile für Immobilieninvestoren
In der Welt der Immobilieninvestitionen spielt die steuerliche Abschreibung eine zentrale Rolle bei der Optimierung von Renditen. Die jüngste Einführung der degressiven Abschreibung (AfA) für Wohngebäude bietet Kapitalanlegern eine wertvolle Möglichkeit, ihre Investitionen schneller zu amortisieren und somit ihre finanzielle Flexibilität zu erhöhen. In diesem Artikel erläutern wir die Unterschiede zwischen degressiver und linearer AfA, ihre Vorteile und wie Sie diese optimal für Ihre Immobilieninvestitionen nutzen können.
1. Was ist die degressive AfA?
Die degressive Abschreibung (AfA) ermöglicht es, jährlich 5 % der Investitionskosten eines Wohngebäudes steuerlich abzusetzen. Diese Regelung gilt ausschließlich für Neubauten oder neu erworbene Mietwohngebäude, deren Bau oder Kauf zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erfolgt. Anders als bei der linearen Abschreibung, die einen konstanten Abschreibungssatz über die gesamte Nutzungsdauer vorsieht, nimmt der Abschreibungsbetrag bei der degressiven AfA mit den Jahren ab, da er auf den jeweils verbleibenden Restwert der Immobilie angewendet wird.
Die Grafik verdeutlicht, wie die degressive Abschreibung (AfA) über 10 Jahre den Restbuchwert einer Immobilie sukzessive verringert, während die jährlichen Abschreibungsbeträge abnehmen. Ab dem 12. Jahr wird ein Wechsel zur linearen AfA mit einer konstanten Abschreibung von 3 % empfohlen. (Quelle: Terraplan)
2. Vorteile der degressiven AfA für Immobilieninvestoren
Die degressive AfA bietet besonders in den ersten Jahren der Investition erhebliche Steuerersparnisse. Diese höhere Abschreibung zu Beginn der Investitionsphase sorgt für eine schnellere Refinanzierung der Immobilie und somit für mehr Liquidität. Dies ist besonders attraktiv für Investoren, die auf eine kurzfristige Steuerentlastung setzen und diese Mittel für weitere Investitionen oder die Tilgung von Krediten nutzen möchten.
3. Wechsel zur linearen AfA – ein strategischer Schachzug
Ein wesentlicher Vorteil der degressiven AfA ist die Möglichkeit, nach 12 Jahren zur linearen Abschreibung zu wechseln. Diese Wechseloption ermöglicht es Investoren, nach einer Phase der intensiven Steuerabschreibung in ein stabileres und langfristiges Abschreibungsmodell überzugehen, das weiterhin steuerliche Vorteile bietet, aber mit geringeren Schwankungen in den jährlichen Abschreibungsbeträgen verbunden ist. Ein Rückwechsel zur degressiven AfA ist jedoch nicht möglich, was den Wechsel zur linearen AfA zu einer gut überlegten Entscheidung macht.
4. Für wen eignet sich die degressive AfA?
Die degressive AfA ist besonders geeignet für Investoren, die ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben und daher von einer schnellen Steuerentlastung profitieren wollen. Zudem eignet sich dieses Modell für Anleger, die planen, ihre Immobilieninvestitionen langfristig zu halten und die anfänglichen Steuerersparnisse für weitere Investitionen nutzen möchten. Auch Bauherren, die auf eigenem Grundstück Mietwohnungen errichten, oder Käufer von Neubauten können die degressive AfA in Anspruch nehmen, vorausgesetzt, der Bau oder Kauf erfolgt im oben genannten Zeitraum.
5. Was ist zu beachten?
Es ist wichtig zu beachten, dass nicht jede neue Mietwohnung für die degressive AfA infrage kommt. So sind beispielsweise Aufstockungen, Ausbauten oder Anbauten von bestehenden Gebäuden nicht begünstigt. Zudem muss der Baubeginn oder Kauf in dem spezifischen Zeitraum zwischen Oktober 2023 und September 2029 liegen. Immobilien, die vor Oktober 2023 in Bau waren, können jedoch unter bestimmten Bedingungen ebenfalls von der degressiven AfA profitieren.
6. Abschließende Überlegungen
Die Wahl der Abschreibungsmethode ist eine strategische Entscheidung, die von den individuellen finanziellen Zielen des Investors abhängt. Die Kombination aus degressiver und linearer AfA bietet eine flexible Möglichkeit, steuerliche Vorteile zu maximieren und die Investition langfristig zu sichern. Mit den richtigen Kenntnissen und einer fundierten Beratung durch Sachverständige wie Schwall & Partner können Immobilieninvestoren ihre Rendite optimieren und gleichzeitig ihre Steuerlast effizient managen.
Für eine individuelle Beratung und weitere Informationen zu den neuen Abschreibungsregeln stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Vereinbaren Sie noch heute einen Termin für ein kostenfreies Strategiegespräch.
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